مهم‌ترین نکات حقوقی معاملات املاک

در زندگی خود شاهد افراد هستیم که در تله‌ بدی گرفتار شده‌اند، آن هم به‌دلیل امضای قراردادی با ندانستن  مهم‌ترین نکات حقوقی معاملات املاک که فقط با دانستن چند نکته و یا با همراهی یک فرد آگاه، می‌توانستند از ایجاد آن پیشگیری کنند و جلوی بسیاری از ضرر و زیان‌ها را در همان ابتدای کار بگیرند.

 قسمت عمده‌ای از سرمایه یک شخص را انجام معاملات ملکی به خود اختصاص می‌دهد که یکی از مهم‌ترین اتفاقات در زندگی افراد است. با درنظرگرفتن اینکه خرید ملک، سرمایه قابل‌توجهی را در برمی‌گیرد، به همان میزان خطرات حقوقی می‌تواند شخص و دارائی وی را تهدید کند و حتی ممکن است کل سرمایه خود را از دست بدهد؛ لذا ضروری است که هر کسی پیش از خریدوفروش ملک، نسبت به نکات حقوقی در معاملات املاک اطلاع کافی داشته باشد تا با آگاهی کامل معامله صورت گیرد.

موسسه حسابداری پدیده حساب یک شرکت حسابداری در اصفهان است و به‌منظور ارتقاء سطح کیفی سیستم‌های مدیریتی و…، فعالیت‌های حرفه‌ای خود در زمینه مالیات ارزش افزوده اصفهان، خدمات مشاوره امور مالی و مالیاتی، خدمات حسابداری در اصفهان، سامانه مودیان در اصفهان و… را آغاز نمود و فعالیت خود را در این استان بسط داده‌است.

بیشتر بدانید:حسابداری ثبت اسناد و املاک چگونه است ؟

 نکات مهم در خریدوفروش ملک که همه باید بداند

قبل از اینکه وارد معامله با فردی چه به‌عنوان فروشنده و چه به‌عنوان خریدار شوید، لازم است مسائل زیر را با جزئیات بررسی نمایید.

• شناسایی کامل فروشنده و همچنین خریدار

در قدم اول باید مدارک شناسایی دو طرف معامله و یا وکیل‌های قانونی آن‌ها با جزئیات بررسی شود. در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آن‌ها قرارداد را به نسبت سهم خود امضا کنند، مگر اینکه یکی از آن‌ها از جانب بقیه اشخاص وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در ارتباط با املاک وراثتی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصاروراثت را ببیند و نیز هویت وراث را احراز کند.

•  نکات حقوقی در املاک وارثی

این معاملات با رضایت همه وراث قابل‌انجام است و حتی در صورت ناراضی بودن یک ورثه معامله تا طی مراحل قانونی و مشخص‌شدن سهم هر کدام از وراث به تعویق خواهد افتاد. حتماً دقت نمایید قبل از انجام معاملهٔ این گونه از املاک گواهی انحصاروراثت را با مدارک شناسایی همه وراث مطابقت دهید. همچنین از پرداخت مالیات‌برارث توسط وراث اطمینان حاصل نمایید.

•  اطلاعات حقوقی ملک برای ثبت سند

دقت داشته باشید معاملات ملکی با قرارداد غیررسمی را در یک مشاور املاک دارای جواز کسب معتبر آگاه به اطلاعات حقوقی مشاورین املاک انجام دهید که پس از انجام معامله حتماً یک کد رهگیری به همراه هولوگرام به شما ارائه شود. یک مشاور املاک دارای مجوز با ثبت معاملات در سامانه اسناد کشور و دریافت کد رهگیری معتبر، مانع از فروش ملک به چند نفر خواهد شد. همچنین می‌توانید با استفاده از کد رهگیری ذکر شده اطلاعات کافی را در مورد سند از سامانه اسناد و املاک به دست آورید. همهٔ معاملات مربوط به انتقال و ثبت سند را نیز در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت‌اسناد و املاک نزد مأمور دارای صلاحیت قانونی انجام دهید.

•  امور حقوقی ملک موقوفی

تعداد بی‌شماری از املاک وقفی در اختیار افرادی برای کاربرد مسکونی و تجاری قرار دارند. دقت کنید که در این نوع سند زمین هیچ زمان قابلیت خریدوفروش ندارد، فقط قابلیت اجاره داشته و خریدار ملزم به پرداخت اجاره سالیانه کمی به اداره اوقاف است. موقوفی نبودن ملک را می‌توان با استعلام از اداره اوقاف مشخص کرد. لازم به ذکر است که سند اوقافی سندی معتبر است.

•  نکات حقوقی املاک در مورد بدهی‌ها

پیش از انتقال سند باید همه بدهی‌های ملک به شهرداری و سایر ارگان‌ها توسط فروشنده پرداخت و مالیات تسویه گردد. همچنین خریدار نیز باید از ادارات مربوطه استعلامات لازم را در مورد این موضوع به عمل آورد. مالیات ملک به دو صورت مالیات بر اجاره و مالیات انتقال سند است. مالیات بر اجاره بر درآمد سالیانه از اجاره اعمال می‌شود که توسط موجر پرداخت می‌گردد. پنج درصد ارزش ملک نیز به‌عنوان مالیات انتقال سند توسط دارایی تعیین می‌شود که مالک باید آن را پرداخت کند.

•  اطمینان از فروشنده در خرید ملک از اصالت فروشنده

فروش مال غیر یکی از خطرناک‌ترین وقایع حقوقی است که افراد ناآگاه دچار آن می‌شوند. در زمان‌هایی که شخصی خود را مالک یک ملک معرفی می‌کند و بدون اجازه مالک، اقدام به فروش ملک می‌نماید، فروش مال غیر رخ‌داده است که در این مورد خریدار متضرر گردیده و به عبارتی ملک متعلق به دیگری را خریداری کرده است.

•  پرداخت‌نکردن کل مبلغ

تا زمانی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده است، شما نیز به تمام تعهدات خود عمل نکنید. تا زمان تحویل‌گرفتن کامل ملک، شما نیز وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه‌تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم توصیه می‌شود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته‌اند، هرگز ملک را تحویل ندهند.

اگر پرداخت به‌وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد و یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. درهرصورت توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده در چنین حالتی، چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور او صادر می‌شود، دریافت نماید.

بیشتر بخوانید:دعوای خلع ید چیست؟ 

بیشتر بدانید:شرایط اجاره مال مشاع

•  تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد

 ازآنجاکه امکان ایجاد بسیاری از اختلافات در معاملات املاک وجود دارد، خوب است جهت پیشگیری از گرفتاری‌های بعدی شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه ذکر شود.

 فسخ قرارداد یکی از روش‌های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است؛ یعنی هر کدام از طرفین یا یکی از آن‌ها این حق را دارند که در مورد ماندگاری یا ازبین‌رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.

•  اطلاع‌یافتن از آزاد بودن ملک

 منظور از اصطلاح آزاد بودن ملک این است که نباید ملک، گرو بانک یا نهاد خاصی باشد. اگر ملکی به‌عنوان وثیقه یا رهن باشد، این موضوع در سند ذکر می‌شود. باید در حین خرید به این موضوع دقت کنید؛ زیرا که خرید ملک به این صورت باعث ایجاد دعاوی ملکی خواهد شد. درصورتی‌که ملک در رهن بانک یا فرد دیگری باشد، فروش ملک نمی‌تواند به‌درستی انجام شود.

بیشتر بدانید:نحوه ثبت نام مستاجران در سامانه املاک و اسکان | amlak.mrud.ir

•  بازدیدکردن از ملک

 آخرین مورد از نکات حقوقی خرید ملک که می‌خواهیم به آن بپردازیم بازدیدکردن از ملک است. لازم است خریدار قبل از انجام معامله به‌دقت از ملک بازدید کند. اطلاع‌پیداکردن از شرایط ملک و محل دقیق قرارگیری آن و مسیرهای دسترسی، باید بررسی شوند. ممکن است در این شرایط صاحب‌ملک، اطلاعات درستی به فرد ندهد که زودتر معامله انجام شود. بازدید کامل از ملک برای راستی‌آزمایی همه این موارد صورت می‌گیرد. درصورتی‌که مغایرت هر یک از گفته‌ها پس از انجام معامله مشخص شود، سبب ایجاد دعاوی ملکی بین طرفین می‌شود.

 بیشتر بدانید:شرایط عقد قرارداد اجاره ملک و مسکن | همه نکات از قرارداد تا تخلیه 

نکات مهم انتقال سند در دفاتر ثبت‌اسناد رسمی

 آخرین مرحله از فرایند خرید ملک، انتقال سند در دفاتر ثبت‌اسناد رسمی است. چند نکته در این زمینه وجود دارد که باید به آن‌ها توجه داشته باشیم.

• تسویه‌حساب کامل
• مسئله در رهن بانک بودن سند ملک
• اعتبار سند ملک در مقابل مبایعه‌نامه
• استعلاماتی که جزو پیش‌نیازهای انتقال سند هستند.

 انتقال یک تجربه

 در انجام هر نوع معامله ملکی ممکن است بین طرفین اختلاف‌هایی به وجود بیاید. گاهی این مشکلات به‌سهولت حل نمی‌شوند و دعاوی ملکی شدیدی بین دو طرف ایجاد می‌شود. برای جلوگیری ازاین‌قبیل مشکلات پیشنهاد می‌شود از یک وکیل ملکی باتجربه در چنین شرایطی مشورت بگیرید. شما نیز با رعایت نکات حقوقی خرید ملک می‌توانید از بروز این چالش‌ها در خریدوفروش ملک جلوگیری کنید.

اگر فروشنده ملک برای فروش ملک به شخصی وکالت دهد، در صورت فوت وکیل چه اتفاقی خواهد داد؟

 در قانون مدنی آمده است که با فوت یا جنون وکیل، وکالت باطل خواهد شد. درصورتی‌که فوت یا جنون قبل از امضا رخ دهد وکالت باطل شده است و مدارک امضا شده اعتبار نخواهند داشت؛ اما اگر پس از امضای قرارداد وکیل فوت کند یا جنون بر او حادث شود، هیچ تأثیری بر قرارداد نخواهد داشت و امضای صورت‌گرفته قانونی است.

آیا امکان اثبات انجام‌شدن معامله‌ای که اسناد آن از بین رفته است و یا به‌صورت شفاهی رخ‌داده است وجود دارد؟

 بله؛ اما باید بدانید که راهی که باید طی کنید بسیار سخت خواهد بود و ممکن است به نتیجه نرسد. درصورتی‌که در جلسه اشخاص دیگری نیز حضور داشته باشند و بتوانند شهادت دهند و رسیدی از واریزی‌هایتان داشته باشید امکان‌پذیر خواهد بود.

چنانچه ملکی را خریداری کنیم اما فروشند به علت بدهی بازداشت شود چه بر سر ملک خریداری شده خواهد آمد؟

 در چنین مواردی زمان بازداشت شدن فروشنده ملک اهمیت زیادی دارد. اگر بازداشت فروشنده قبل از معامله باشد امکان رفع بازداشت و تعیین تکلیف ملک تا زمانی که علت بازداشت مشخص نشود، میسر نخواهد بود و ممکن است معامله املاک بازداشتی بدون اثر شود. اما اگر بازداشت بعد از فروش ملک صورت پذیرد این امکان فراهم می‌شود که مالک را ملزم به حضور در دفترخانه کرده و انتقال سند را صورت داد.